A través de maniobras de “honorarios disfrazados” y cobros que desafían la Ley 5859, el mercado inmobiliario porteño impone barreras económicas de hasta $3.000.000 para ingresar a una vivienda.
Acceder a una vivienda en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires se ha convertido en una carrera de obstáculos donde el inquilino, como el eslabón más vulnerable, debe sortear un entramado de cobros ilegales que desafían la normativa vigente. A pesar de que la Ley 5859 prohíbe desde 2017 que las inmobiliarias trasladen comisiones o gastos de gestión a los locatarios, el mercado ha desarrollado una sofisticada “ingeniería semántica” para seguir operando en la irregularidad.
Bajo términos como “gastos de legajo”, “gastos administrativos” u “honorarios por asesoramiento”, diversas inmobiliarias logran eludir la ley para cobrar sumas que deberían ser responsabilidad exclusiva del propietario. Esta práctica, denunciada por organizaciones de inquilinos, dispara los costos de ingreso a niveles astronómicos: alquilar un departamento de tres ambientes puede requerir hoy un desembolso inicial superior a los $3.000.000.
La Ley 5859 es tajante: los inquilinos no deben pagar comisiones, y el cobro a los propietarios tiene un tope del 4,15% del contrato. Sin embargo, el desconocimiento de la norma, especialmente por parte de quienes llegan desde otras provincias, facilita estos abusos sistemáticos.
En lugar de sancionar a los profesionales que incumplen la ley, el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (CUCICBA) ha sido objeto de duras críticas por su postura institucional. Su agenda parece centrarse más en la derogación de la Ley 5859 que en la protección del usuario.
De hecho, tras años de judicialización, la Corte Suprema confirmó la constitucionalidad de la norma, pero referentes del sector denuncian que el Colegio busca recuperar un negocio basado en la arbitrariedad.
En ese sentido, expertos y empresarios advierten que los colegios profesionales funcionan a menudo como “cotos de caza” o monopolios que protegen privilegios corporativos bajo la excusa de la “seguridad jurídica”. Críticos señalan que la verdadera seguridad emana del Poder Judicial y los organismos de defensa del consumidor, no de instituciones que, como ocurrió con la “Liga de Compradores” en Mar del Plata, no siempre logran evitar estafas dentro de su jurisdicción.
Lo cierto es que la situación se enmarca en un proceso de “inquilinización” alarmante: en las últimas dos décadas, los hogares inquilinos en CABA pasaron del 24% al 36%, mientras que los propietarios descendieron del 64% al 51%. Esta realidad se agrava por la concentración de la propiedad, donde apenas un 10% de los propietarios posee el 33% de los inmuebles.
Tras la derogación de la Ley Nacional de Alquileres mediante el DNU 70/2023, la presión sobre la economía doméstica se ha vuelto asfixiante. Actualmente, un hogar inquilino debe destinar, en promedio, el 38,6% de sus ingresos solo para cubrir el alquiler y las expensas. En este contexto de extrema vulnerabilidad, la inacción regulatoria y el asedio corporativo consolidan un mercado donde el derecho a un hogar depende casi exclusivamente de la capacidad de resistencia económica del inquilino.