En la Ciudad de Buenos Aires, el acceso a la vivienda se ha transformado en una carrera de obstáculos donde el eslabón más débil, el inquilino, debe enfrentar no solo precios al alza sino también un entramado de cobros ilegales que burlan la normativa vigente.
A pesar de que la Ley 5859 prohíbe desde 2017 que las inmobiliarias cobren comisiones o gastos de gestoría de informes a los locatarios, diversas maniobras de “honorarios disfrazados” persisten ante la mirada esquiva de las instituciones de control.
El mercado inmobiliario porteño ha desarrollado una ingeniería semántica para eludir la prohibición legal. Bajo denominaciones como “gastos administrativos”, “gastos de legajo” u “honorarios por asesoramiento”, muchas inmobiliarias trasladan al inquilino costos que la ley asigna exclusivamente al propietario.
Según denuncias de organizaciones de inquilinos, estas prácticas pueden elevar el desembolso inicial a cifras astronómicas; por ejemplo, ingresar a un departamento de tres ambientes puede superar los 3 millones de pesos.
La Ley 5859 es clara: prohíbe explícitamente el cobro de comisiones y limita el monto máximo que se le puede requerir a los propietarios al 4,15% del valor total del contrato. Sin embargo, la falta de información de quienes provienen de otras provincias o desconocen la letra chica de la norma porteña facilita que estos abusos se concreten.
El rol del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (CUCICBA) se encuentra en el centro de las críticas. Aunque es una de las entidades donde se pueden formular denuncias por cobros indebidos, su agenda institucional parece más enfocada en derogar la protección al inquilino que en sancionar a los profesionales que incumplen la ley.
En 2023, Diego Frangella, en ese momento flamante presidente del CUCICBA, indicó que trabajaría para eliminar la Ley 5859, buscando que las inmobiliarias tengan libertad para cobrar comisiones tanto a propietarios como a inquilinos. La postura no resultaba novedosa: desde 2017, el Colegio judicializó la norma, llegando hasta la Corte Suprema, que finalmente confirmó su constitucionalidad. Esta ofensiva corporativa es vista por referentes como Gervasio Muñoz como un intento de recuperar un negocio multimillonario basado en la “ilegalidad y el abuso”.
Otros actores del sector advierten que los colegios profesionales suelen presentarse como los garantes de la “seguridad jurídica” y la “reserva moral” de la industria para justificar la colegiación obligatoria, una cuestión que ahora está en pleno debate. No obstante, los hechos contradicen ese discurso. En distritos como Mar del Plata, la colegiación no evitó que durante 25 años operara la “Liga de Compradores”, una organización mafiosa que realizaba estafas en las propias narices de las autoridades del Colegio de Martilleros.
Expertos y empresarios del sector advierten que la seguridad jurídica no emana de estas instituciones, sino del Poder Judicial, los organismos de defensa del consumidor y la fe pública de los escribanos.
Críticos del sistema actual califican a los colegios como “cotos de caza” o monopolios corporativos que utilizan barreras educativas artificiales y restricciones territoriales para proteger privilegios en lugar de ofrecer servicios de valor agregado. Incluso la presidenta de CUCICBA, Marta Liotto, llegó a reconocer que “nadie se matricularía” si la colegiación fuera optativa, lo que sugiere que el sistema se sostiene por imposición legal y no por la excelencia profesional.
Mientras tanto, la situación habitacional en la Ciudad muestra una tendencia regresiva alarmante. En las últimas dos décadas, la cantidad de hogares inquilinos pasó del 24% al 36%, mientras que el número de propietarios cayó del 64% al 51%. Este proceso de “inquilinización” se ve agravado por una fuerte concentración de la propiedad: el 10% de los propietarios concentra el 33% de los inmuebles de la ciudad.
Tras la derogación de la Ley Nacional de Alquileres mediante el DNU 70/2023, la presión económica sobre los hogares se intensificó. Actualmente, el 38,6% de los ingresos de un hogar inquilino se destina únicamente a pagar el alquiler y las expensas. En este contexto de extrema vulnerabilidad, la inacción de los entes reguladores y el asedio corporativo de los colegios profesionales consolidan un mercado donde el derecho a la vivienda queda supeditado a la capacidad de resistencia del inquilino frente a la arbitrariedad.